北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(资料图)
Q:
我们都是天津的，两个女儿，分别是三年级下学期和一年级下学期。老公今年遴选到**部，单位说能解决一家四口的京户，但分房得等几年（而且估计离单位很远）。我们想转学，如果按照集体户口，应该是西城的广外学区，首付只有300万出头，月供一万五六（我在天津公积金每个月8500，他在北京预期4000多），买房不想入坑，还想离单位学校近，不知道目标如何选择，请章哥指点。
A：
1、遴选的，等几年就行，那这已经很不错了。这几年的一般都是五环外的房，单价1万多，不贵。
2、什么贷款资格啊？月供1.5万，在北京是首贷吗？或者说在全国范围内没有过住宅类贷款？提醒一下，如果是有几年内分房的预期，不留着首套资格吗？
3、我觉得先问单位是否能直接走政保吧，既然是落了户，又是在广外学区转学，那有可能不用房籍也能解决的。如果是这样的话就没必要在广外买房了，毕竟这会儿溢价正高的时候，居住的性价比相对低。在有政保的情况下转学，买了房也未必发挥出应有的效用。
如果能政保解决，自住的话可以看丰台草桥一带，4号线沿线，大多数商品房都保值不落后，也没溢价。不自住换租的话可以看朝阳的，租金相对更高，能多占点儿学区房的便宜。
4、如果必须买的话那就以牛小周边的为主，比如实验一小广外的。毕竟就近入学是原则，就算过了高峰期这种学区房也相对支撑强。
仅供参考。
二
Q:
只能承受总价加上各种税费400的，炫特一居和祁东燕保二居总价都符合，您觉得选哪个更好？刚需上车人群。炫特一居房源较多，担心未来不受欢迎。毕竟这种上车盘持有5年可能要换，自己瞎琢磨，祁东燕保二居是否受众更广泛，能持有更久，比如10年。2处都考虑出租，然后拿租金去单位附近租房，更灵活，就业在哪就租哪。谢谢章哥。
也是去看双合家园时发现祁东燕保的。很新很好的小区，不像经适房，人车分流，地下2层停车场，2梯4户，朝南板楼。据说居民来自东城。感觉里面的老人很亲切友善朴实，有素质。
也去看过常营那边的经适房，感觉较好的不多，首开畅心园和保利嘉园稍好。北京新天地和柏林爱乐一居好点朝向楼层的都超过400了，单价也都快7了。朝阳三环老破小其实还是方便，但是担心5年后更没人接，倒是方便。
A：
1、炫特和祁东，那注重自住就是祁东的，过几年还要换的话买炫特，流动性和保值大概率超过祁东。
公寓形式在北京一直都受众比较窄，大多数都走弱。不过朝青算相对特殊的，炫特走弱的不多，除非是物业水平再大幅下降，否则短期内不至于落后什么。租金也相对高。
真要是十年我也说不好，这都不算多好的投资房，没必要考虑天长地久。理论上讲紧凑型两居当然更受欢迎，但这是安置房小区，地段儿也普通，占不到便宜的。规划是政府做的，他们最清楚预期价值，好肉谁剁馅儿啊？
2、祁东居民就是来自东城，崇文的，以天坛坛根儿附近的简易楼住户为主。是挺好的素质，我也挺喜欢的。
但这不是像不像的问题，得考虑是不是。谁买房都会谨慎对待的，都会认真考察，不会凭像不像来判断。天通苑有的是大户型，怎么看都不像经适房，但价格为什么持续跑输20年啊？北京的安置房反正走强的不多，最好成绩一般就是跟上大盘，除非是成为学区房，否则几乎没有超过的。
3、草房的是以保障房为主，到目前为止没有走弱。商品房当然更强一些，但价格高怎么说呢？看自己的喜好吧。
4、老破小要没人接早就没人接了，等不到今天。流动性弱是肯定的，但保值相对也最稳妥。老房的本身价值都快归零了，也就是能住。价格中体现的绝大多数都是地段儿价值，房产的价格由地段儿决定，然后是产品性质。这看自己的理解和判断吧。仅供参考。
5、另外多说一句吧，我觉得有点儿是预设前提然后再找理由了，弄的我都不好意思说什么了。最好还是放平心态吧，投资是要赚别人的钱，那就得以大众的思维和喜好来判断，别以自己的好恶当标准。
仅供参考。
三
Q:
我们目前住在朝阳区，两个孩子25年和26年分别入小学，我们在考虑要不要买学区房。您建议是现在考虑还是明年再买呢？总觉得最近学区房开始降价了，一是房龄比较旧，二是随着后面人口减少学区房需求也会下来，所以我们在犹豫是今年入手是明年7月以后再看。另外，孩子的奶奶是西城区的公务员，职级还比较高，现在已经退休，不知道四老能不能申请政保名额呢，如果申请的话是会在所在学区里给比较好的学校吗？
如果有这个机会的话，我们就想冲一把金融街，如果没戏就换其他机会高的学区了。现在已经多校划片了，我看有的学区房挂的时候会标注是“宏庙小学”“西单小学”的学区房，这种如果不是731之前买的，现在买意义还大吗？毕竟都一起摇号了。
A：
1、每年进入信息采集之后学区房都会走弱一段。如果资金准备好了就买吧，早准备了踏实，而且就算过了高峰期也未必价格下跌，大概率是涨的慢点儿而已，其他的国家地区城市和北京其他功能性房产都是这先例。反正2026就都用完学位了，不算多晚。
2、政保看各单位的政策了，主要看名额多少，名额多就都好办，这到时候问单位吧。政保是可以提前进行选择或派位，那肯定都在好学校中选啊，然后才轮到普通家庭。
3、学区房肯定有意义啊。2026年大概率就以就近入学的单校为主了，2025年也应该没这两年这么紧张。孩子少了那就没必要太较劲，毕竟“就近入学”是最基础原则，是写入《教育法》的。所以就算是派位，到时候也应该会调整规则，政策每年都有变化的，随形势而改变。
4、总之如果买的话就尽量选择离牛校近的，然后选择宜居的，这种的就算进入低谷期也比普通学区房支撑大，毕竟好资源什么时候都稀缺。
仅供参考。
四
Q:
昌平的****共有产权房能买吗？我是钱不多的刚需，但过几年得给孩子换学区房，所以得买保值好的新房。主要是同事都说不值得投资，弄的我也纠结，请问您怎么看。我是自住为主，当然升值最好能赢过大盘。
A：
1、既然能卖就能买啊，正规手续合法交易。不过你这要求有点儿高，公产房不可能满足这么多需求。
2、简单说吧，具体到项目我不熟，没去看过。从性质来说这就是典型的自住型保障住房，房住不炒，公产房从制度上堵死了所有炒房获利的通道。所以还是多关注自住吧，指望着跟政府合伙儿炒房发财不合适。人家的利润已经体现在保留的产权里了，也就是土地利润已经让人家锁定收益了，根本不在乎以后的升值。
另外几年后就得换学区房，几年啊？共产房是有五年锁定期的，再加上建设和拿房本，怎么也得六七年吧，等得及吗？而且出手时按规定也得经过政府批准，以审定的价格卖给同样具备资格的家庭，所以考虑好周期吧。另外也换位思考，假定现在这是一套二手共产房，你愿意出多高的价钱接盘？
3、总之这就是自住为主的产品，别幻想升值太好。这种房的地段儿就普通，好肉谁剁馅儿啊，好地块人家还留着卖高价呢。质量也未必多好，再加上各种限制，绝没有赢过大盘的可能，跟上都可能性不大，能实现居住体验好就算成功了。
房住不炒，仅供参考。
五
Q:
我是远郊的，远到从小都不觉得自己是北京人。现在是工作要换到西四环，所以想买套市区的房真正成为北京人。就是家里还没拆迁，所以凑出的买房款太少，目前只是看了海淀前沙涧的，楼龄不老，350万能买到两居室。就是感觉有点儿偏远，会不会保值会差啊？
A：
1、前沙涧的，也未必保值不好，毕竟是海淀相对价格最低的占坑儿房，在入学高峰期这几年大概率是没风险的。不过这里也有学区溢价，不算高也得10-15%吧，海淀学籍的价值。
过了高峰期看情况吧，如果学区能提升质量就没问题，否则有可能影响到溢价部分。确实是相对偏远，哪个角度都不占优。
2、既然在西四环上班，那没必要非得到北边儿吧，看看石景山的不就得了。都没有溢价，居住的性价比相对高，虽然说占不到学区的便宜但也没什么风险，大多数能做到跟随大盘不吃亏。
再或者干脆看看门头沟的，虽然也算郊区但离市区比较近。上岸地铁附近的梧桐苑就还行，北京第二个限竞房的试点儿，中铁建开发的，比之后的限竞房的质量至少是不弱。而且保值也不错，没落后大盘。房龄也挺新的，十年左右吧。
3、总之房子是用来住的，没必要迷信海淀，尤其在预算不是太高的情况下犯不上硬努着。别到最后折腾了好几年的通勤也没占什么便宜，那就不划算了。
仅供参考。
六
Q:
我是2016年买的通州新建村的回迁房，当时承诺五年拿本，现在都七年了也拿不到。请问您知道卡在哪儿了吗？因为如果现在卖的话感觉不合适，当时是全款，现在算上利息的话几乎没赚钱。我想如果是短期能下本的话我就等等，但不知多长时间。
A：
1、这我都没法儿回答，有点儿明知故问了。买的时候就知道是小产权吧，正规产权能那么便宜吗？就算当时不知道之后也该明白了，当时通州已经是副中心而且双重限购，那能不限购随便买的房子能是正规产权吗？下房本儿的时候要是没有通州购房资格怎么办手续啊？所以这就甭忽悠我了，谁都心里明白怎么回事儿，根本就没有下正规房本儿的可能。
2、就算是正规的回迁房，交房五年内能拿到房本的也不多。建设时净是违规的地方，拖个十年八年的太正常了，20年的都不算少。
3、总之这就是小产权，如果不服气的话就上建委网站上查查，看能否查到这个项目的手续。查不到就甭惦记了，该卖就卖，不可能短期内下房本。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
